Ceny mieszkań wydrapią chmury

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie osiągnie w 2010 roku pułap 12 tys. zł - ocenia raport CEE Property Group.

CEE Property Group opublikował raport na temat rynku nieruchomości w Polsce. W 2006 roku ceny mieszkań najszybciej drożały w Krakowie (67%), a najwolniej w Poznaniu (28%). Na gwałtowny wzrost cen wpływ miała bardzo ograniczona podaż nowych mieszkań (zaledwie ok. 110 tys. w całej Polsce), duża dostępność kredytów oraz popyt ze strony inwestorów zagranicznych.

Tylko w górę

Według autorów opracowania, w kolejnych latach trend wzrostowy utrzyma się, ale jego siła będzie różna w zależności od regionu kraju. Najwolniej ceny mają rosnąć w miastach, gdzie już osiągnęły bardzo wysoki poziom (np. Warszawa, Kraków, Wrocław), a szybciej np. w Poznaniu, Katowicach i w Kielcach.

Wzrosty cen mieszkań do 2010 roku w wybranych miastach Polski

Warszawa: 20% rocznie

Kraków: 10-20% rocznie

Wrocław: 10-20% rocznie

Poznań: w 2007 nawet do 50%, później 20% rocznie

Łódź: 25-35% w 2007, później 10-20% rocznie

Autorzy opracowania uznali, że decydujące znaczenie dla wzrostu cen mieszkań w br. i w latach następnych będą miały:

@ wzrost siły nabywczej mieszkańców poszczególnych miast Polski (w Londynie dolna granica wskaźnika zarobków do ceny 1 m2 kształtuje się na poziomie 0,32-0,35, podczas gdy dla większości miast Polski wartość ta jest o wiele wyższa - Poznań 0,66, Warszawa 0,48);

@ wzrost liczby ludności w wieku 28-32 lat (jako konsekwencja wyżu demograficznego);

@ wzrost dostępności kredytów;

@ ograniczenia prawno-administracyjne uniemożliwiającymi zwiększenie podaży nowych mieszkań.

Według raportu, ceny mieszkań mają rosnąć przynajmniej do 2010 roku. Wzrost cen mieszkań w innych aglomeracjach, jak Trójmiasto, Katowice, Lublin, Kielce, Bydgoszcz także będą rosnąć o kilkadziesiąt procent rocznie.

Idziemy na rekord

Średni wzrost cen mieszkań za m2 w Polsce był największy nie tylko w obrębie Starej Unii, ale także wśród wszystkich członków poszerzonej UE. W przeciągu ostatnich kilku lat odnotowano przeciętnie trzykrotny wzrost cen nieruchomości. Przykładem tak szybkiego wzrostu może być Warszawa, Wrocław czy Kraków. liczba oddawanych mieszkań w ciągu roku praktycznie nie zmienia się i w ostatnich trzech latach wynosi średnio około 110 tys. rocznie. Jednocześnie wskaźnik siły nabywczej jest nadal na poziomie zapowiadającym wzrosty cen.

Autorzy raportu CEE Property Group uważają, że wzrosty cen będą utrzymywać się aż do osiągnięcia poziomu tego wskaźnika obserwowanego na ustabilizowanych rynkach Europy. Obecnie najwyższy poziom wskaźnika siły nabywczej jest w Poznaniu, a najniższy w Krakowie. We wszystkich polskich miastach relacja zarobków do średniej ceny metra kwadratowego z roku na rok jednak maleje, czego przykładem może być Warszawa.

Wskaźnik siły nabywczej w wybranych miastach Polski

Wskaźnik siły nabywczej w wybranych miastach Polski

Za punkt odniesienia dla rozwoju polskiego rynku nieruchomości, autorzy raportu wybrali Londyn. Obecnie średnia cena metra kwadratowego kształtuje się tam w granicach 10 tysięcy funtów (w eleganckich dzielnicach takich jak Kensington i Chelsea, czy City of Westminster wynosi ona nawet 15 tysięcy funtów, a z kolei na obrzeżach Londynu około 7 tysięcy). Od 3 lat relacja średnich zarobków do ceny metra kwadratowego unormowała się w przedziale od 0,32 do 0,35.

Przyjmując ten właśnie punkt - 0,35, jako relację średnich zarobków do ceny metra kwadratowego - za graniczny dla wzrostu cen w Warszawie, dalszy wzrost cen w Warszawie może wynieść 40% (dla aktualnego poziomu zamożności społeczeństwa). Dodatkowo poziom cen powinien rosnąć wraz ze wzrostem zamożności i zarobków mieszkańców Warszawy. Zakładając zatem, że średnioroczny ich wzrost wyniesie 6% oraz, że proces dojścia wskaźnika siły nabywczej do poziomu 0,35 zajmie 3 lata, całkowity wzrost cen mieszkań w tym okresie powinien wynieść aż 60%. Średnia cena na koniec 2007 sięgnełaby zatem 9 tys. zł za m2, natomiast w roku 2010 powinna wynieść około 12 tys. za m2 (obecnie średnia cena m2 to 7,5 tys. zł). Osiągnięcie takich cen w Warszawie analitycy CEE Property Group uznają za bardzo prawdopodobne, ponieważ już pod koniec ub. roku np. cena metra kwadratowego w Śródmieściu wynosiła 15 tys. złotych.


Zobacz również