Domy na piasku, domy na skale


Według DTZ Research, gdyby zaplanowane biura zostały przekazane na rynek w najbliższych 2 - 4 latach, nastąpiłoby podwojenie zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej. Tymczasem, jak prognozują analitycy DTZ, istnieje ryzyko, że popyt nie utrzyma się na obecnym wysokim poziomie i w rezultacie nowa podaż nie zostanie wchłonięta, stopa pustostanów wzrośnie, a czynsze spadną. Podobną prognozę opublikował Colliers International. Według raportu tej firmy, w 2006 r. podaż wyprzedzi popyt i tym samym, po spadkach wielkości czynszu w latach 2005 i 2006, w 2007 r. podaż obiektów biurowych w centrach miejskich nieznacznie powinna się zmniejszyc. To z kolei umożliwi włascicielom podwyższenie czynszu.

Raport PricewaterhouseCoopers, Clifford Chance i firmy REAS Konsulting wskazuje kilka dodatkowych tendencji kształtujących popyt i podaż na rynku powierzchni biurowych. Zalicza do nich rosnące zainteresowanie nowymi powierzchniami biurowymi ze strony instytucji sektora publicznego, w szczególności na szczeblu najwyższym. Kolejną tendencją jest popularyzacja Polski jako miejsca lokalizacji centrów outsourcingowych. Na rynku coraz częściej można także spotkać się z ofertą konkurującą walorami architektonicznymi - dotyczy to adaptacji lub renowacji historycznych budynków pod kątem wymogów nowoczesnego biura. Rośnie wreszcie także bogactwo typów wynajmu, w szczególności uwagę autorów raportu PwC, CC i RK zwraca oferta leasingu zwrotnego.

Magazyny nieuchronnie

W zgodnej opinii analityków rynku usług logistycznych, charakterystyczny łuk lokalizacji centrów logistycznych i magazynowych (częściej zwany "blue banana"), rozpięty pomiędzy portami północnej Francji i Holandii a portami środziemnomorskimi, od kilku lat przesuwa wyraźnie swój środek ku Europie Środkowej i Wschodniej. Wynika to z natężenia wymiany handlowej w obrębie Unii Europejskiej na linii wschód-zachód oraz z krajami położonymi na wschód od Unii, przede wszystkim z Rosją i Ukrainą. W naturalny sposób z tej ewolucji korzystają kraje naszego regionu, w tym Polska. W opinii PwC, polskie magazyny pozostają konkurencyjne względem magazynów w innych krajach Europy Środkowej i Wschodniej, natomiast tracą ze względu na gorzej rozwiniętą sieć transportu kolejowego i drogowego. Ten element musi się poprawić, także po to, aby utrzymać tempo absorpcji bezpośrednich inwestycji zagranicznych w naszym kraju. Na mapie naszego kraju można wskazać pięć skupisk nowoczesnych magazynów i centrów logistycznych: Warszawę, Górny Śląsk, Wrocław, Poznań oraz tzw. "złoty trójkąt" (obszar pomiędzy Łodzią, Piotrkowem Trybunalskim i Strykowem). Decydujące znaczenie dla ich lokalizacji mają strategiczne położenie, wielkość rynków zbytu, jakość infrastruktury drogowej. PwC ocenia, że geografia magazynowa w Polsce w ciągu kilku lat wyraźnie się zmieni, w związku z wyższym tempem rozbudowy centrów logistycznych w Małopolsce, na Pomorzu Gdańskim, Zachodnim (Szczecin) i Kujawach (Bydgoszcz, Toruń) oraz w miastach na wschodzie kraju.

Zmiany te zapowiada aktywność deweloperów tworzących już sobie portfolio "banków ziemi" położonych wzdłuż tras wyznaczonych do rozbudowy albo modernizacji. Dotyczy to deweloperów specjalizujących się zarówno w budowie magazynów na miarę, jak i "uniwersalnych" obiektów wystawianych na sprzedaż i wynajem. Wraz ze wzrostem dostępnej nowoczesnej powierzchni magazynowej należy oczekiwać częstszych krótkoterminowych okresów wzrostu stopy niewynajętych powierzchni.

Ile nowych mieszkań?

Liczba nowych mieszkań wynika z liczby pozwoleń na budowę. O ile w 2004 roku wydano w Polsce 115,8 tysięcy pozwoleń na budowę, rok później 123,9 tysięcy, o tyle w 2006 r. liczba ta wzrosła do 168,4 tysięcy. To pozwala szacować, że w ciągu najbliższych 2-3 lat liczba mieszkań oddawanych do użytku może wzrosnąć o 20 - 30%. Będzie to nadal zdecydowanie za mało, biorąc pod uwagę deficyt szacowany w skali kraju na 1,5 miliona mieszkań, ale także porównując te osiągnięcia do wyników w zbliżonej pod względem liczby ludności Hiszpanii, gdzie rocznie oddawanych jest około 0,5 miliona mieszkań.

Galerie w średnich miastach

Rynek nowoczesnych powierzchni handlowych wchodzi w kolejne stadium rozwoju. Jeszcze 5 czy 6 lat temu budowano najczęściej hipermarkety spożywcze i budowlane. Później do hipermarketów i supermarketów dobudowywano małe pasaże handlowe, czasem kilka niewielkich sklepów. Kolejnym etapem rozwoju nowoczesnego handlu wielkopowierzchniowego stały się galerie handlowe. Tego typu obiekty posiadają już wszystkie największe aglomeracje Polski, a obecnie buduje się je także w mniejszych miastach (Białystok, Jelenia Góra, Rybnik, Zielona Góra). Deweloperzy będą musieli wziąć pod uwagę dyskutowane i proponowane zmiany w prawie, ograniczające rozwój wielkopowierzchniowych centrów handlowych. (oprac. GS)